Pourquoi est-ce que les préfets n’utilisent pas le droit de réquisition ? Probablement parce que ce droit, certes prévu par la loi, est perçu comme portant atteinte à un autre droit : celui de propriété. Et les préfets étant des hommes prudents, aucun ne s’est encore jeté à l’eau pour le mettre en oeuvre (bien que les circonstances le justifient amplement).
Voilà aussi pourquoi lorsqu’il a été utilisé, notamment en 1995 et 1996, il l’a été à l’initiative d’un échelon supérieur : le gouvernement lui-même. Et que dit le gouvernement à ce sujet ? M. Apparu, Secrétaire d’Etat au logement, a été clair sur le sujet : il n’y aura pas de réquisition. Il avance 3 arguments :
- ça ne marche pas (bel argument synthétique !)
- la solution n’est pas immédiate : les logements vacants le sont parce qu’il y a des travaux à faire qui prendront du temps
- le droit de propriété est un droit constitutionnel « intangible » qu’il faut respecter (et qui serait donc bafoué par la réquisition)
Allez, je vais faire un effort d’imagination.
Me voilà propriétaire de plusieurs logements, dont quelques-uns sont vacants pour diverses raisons (disons par exemple que je ne souhaite pas payer les travaux nécessaires pour leur remise en état). J’hésite d’ailleurs encore sur ce que je vais en faire : vendre ou pas notamment. Aussi, je préfère les laisser vacants en attendant d’y voir plus clair dans mes finances et sur le marché immobilier.
Et voilà qu’un nouveau secrétaire d’Etat au logement, qui sait peut-être même un ministre de plein exercice, probablement gauchiste, m’ordonne de remettre ces logements en location sous un délai donné. Je refuse d’obtempérer. Il ne s’arrête pas là : réquisition ! Gasp. Mes bons petits logements se retrouvent occupés par des familles sans garanties, ni moyens, probablement très turbulentes, qui vont causer du tapage et dégrader encore plus mes habitations. Mais que fait la police ?!
Bon, face à une telle déconvenue, je change d’avis, je remets de l’ordre dans mes affaires, et décide de remettre en état un de mes logements et d’en vendre un autre. Mais comment faire puisque ces logements sont maintenant réquisitionnés ? Je subis un préjudice financier majeur (sans parler de mes sueurs froides et de mon préjudice moral) !
Ouf, on arrête là l’histoire, ça fait vraiment trop peur. Ou alors non ? Est-ce qu’il y a vraiment préjudice ? Oui et non. Non, parce que l’occupation de logements réquisitionnés donne lieu au versement d’un loyer (une indemnisation). Mais oui, pour plusieurs raisons :
- le paiement de l’indemnité d’occupation est fragile du fait de la nature du public occupant qui n’a pas été choisi (loin s’en faut) par le propriétaire
- il est possible que les lieux se dégradent effectivement faute de moyens des occupants pour effectuer de menus travaux réguliers
- enfin, une réquisition dure un an et est renouvelable, le logement ne peut donc plus être revendu librement par son propriétaire
Par ailleurs, sur un plan macro, l’instabilité instaurée par un droit de réquisition réellement utilisé, risque de jouer négativement (mais à quel point ?) dans les décisions futures d’investissement des particuliers et des institutionnels (encore que pour ces derniers, pas vraiment, vu qu’ils se sont déjà retirés du marché – un bon sujet d’article à venir d’ailleurs).
Mais, à l’inverse, un ajustement de la législation sur les réquisitions pourrait renforcer la prévisibilité des règles, et engendrer un cercle vertueux de remise en location rapide et « spontanée » de la part des propriétaires. Que faudrait-il faire ?
Et bien, dans un premier temps, s’inspirer des expériences d’intermédiation locatives et des évolutions sur la garantie des risques locatifs, en accompagnant toute réquisition d’une assurance pour le propriétaire d’être payé (s’il le faut par l’Etat ou la collectivité territoriale directement). Y ajouter ensuite une garantie de remise en état à la sortie des lieux. Compléter enfin par une limitation stricte dans le temps de l’occupation au cas où le logement serait revendu, avec charge pour la puissance publique de reloger les occupants.
Et pour rendre tout ceci fortement incitatif, on pourrait prévenir les propriétaires que la réquisition devient un instrument « normal » d’action après un certain délai de vacance (un an et demi ?), et augmenter tout de suite la taxe sur les logements vacants de manière à ne pas instaurer de palier temporel de remise sur la marché.
Mais rappelez-vous, la statistique publique sur le sujet des logements vacants est particulièrement faiblarde. Qui identifiera alors les logements vacants ? Je ne sais pas ce que vous en pensez, mais au vu des actions récentes de plusieurs associations sur le sujet (voir notamment celle du DAL sur la place des Vosges à Paris), il est possible que des « repérages collectifs » puissent fonctionner correctement. L’ANAH, qui n’est pas complètement étrangère au sujet, pourrait ensuite vérifier auprès des propriétaires depuis combien de temps le logement « repéré » est vacant.
Alors, on ouvre la chasse aux logements vacants ?
Il reste à discuter de l’aspect « droit constitutionnel intangible » de M. Apparu que je trouve très intéressant dans le contexte des droits sociaux européens signés par la France, ou encore plus près de nous dans la perspective ouverte par la loi DALO (qui contient le mot « droit » dans son titre, non ?). Une prochaine fois…
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La réquisition des logements vacants : une solution efficace